Avocat français en Espagne : droit immobilier espagnol.

Achats et ventes de biens immeubles en Espagne.

Pourquoi avoir recours à un avocat dans le processus d’achat d’une propriété en Espagne ?

Les équipes de ADD AVOCATS, dirigées par un avocat Français en Espagne, offrent à nos clients Français et Francophones, l’assistance et les conseils nécessaires pour affronter l’ensemble des problématiques juridiques liées à l’achat immobilier en Espagne propriété, dans le processus d’achat de propriétés en Espagne.

Le processus d’achat en Espagne est très similaire à celui de la France. Les investisseurs francophones trouveront dans le système espagnol de nombreuses similitudes, cependant il s’agit d’un environnement juridique différent et le rôle du notaire et de l’avocat le sont aussi.

Avant l’intervention formaliste du notaire afin de signer l’acte authentique de vente, Les avocats en Espagne de ADD Avocats, spécialisés en droit immobilier espagnol, vous conseillent et représentent à toutes les étapes de l’achat immobilier en Espagne

Le rapprochement des parties, et la formalisation de la transaction par contrat.

  • Contrôle de l’accomplissement des obligations de chaque partie.
  • Réalisation de recherches juridiques, administratives et fiscales de la propriété.
  • Recherche urbanistique et de construction du bien.
  • Vérification des compromis et autres documents contractuels liés à l’offre et à la vente.
  • Informations fiscales

Un avocat en Espagne, qui parle votre langue et connait le marché et le droit espagnol, permet sécuriser l’opération d’investissement en Espagne.

Alexis Duc Dodon, avocat français en Espagne dispose d’une expertise de premier plan en droit de l’immobilier et de droit de l’urbanisme

Dans le processus de transfert de propriété en Espagne, le notaire est très important, mais il ne suffit pas pour faire un achat avec des garanties et une sécurité totale.

La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle car. la vente ne peut être inscrite au registre foncier sans être passée par la formalisation d’actes notariés (ou « escrituras »).

Le notaire vérifie également des informations essentielles telles que :

  • La capacité des parties à acheter ou à vendre. C’est-à-dire, si l’acheteur a la capacité légale d’acheter et le vendeur de vendre.
  • L’étude des limitations et des charges sur la propriété.
  • L’étude des documents relatifs à la propriété, tels que les permis de construire et les licences, etc.

Mais contrairement aux notaires français les notaires espagnols ne font pas plus que les fonctions mentionnées.

ETUDE JURIDIQUE ET URBANISTIQUE : C’est partie va incomber à votre avocat en Espagne. Le notaire ne fait pas d’étude de construction/urbanisme de la propriété en tant que consultant en planification. Il existe des informations sur la propriété à différentes sources telles que le Cadastre, ou la Mairie, les départements de développement urbain et de planification, les départements locaux et régionaux, qui ne sont pas consultés ni vérifiés par le notaire espagnol pendant le processus d’achat.

Le notaire ne vérifie pas si la propriété fait l’objet de pénalités ou d’amendes pour la construction, ou par exemple, d’un ordre de démolition.

Le notaire vérifie l’enregistrement de la propriété, mais, en Espagne, la majorité des pénalités et des amendes liées à la construction ne sont pas enregistrées dans le registre des propriétés/terrains.

Il n’y a pas d’étude ou de vérification des éventuels projets de développement futurs susceptibles d’affecter une propriété (par exemple, une expropriation, ou une future autoroute, ou même un projet d’urbanisation, etc.)

Malheureusement, il existe des cas en Espagne où l’acheteur a réalisé l’achat sans l’assistance d’un avocat spécialisé, avec un processus formel notarial parfait, et parfaitement enregistré dans le cadastre et le registre foncier. Donc, formellement parfait. Mais, après le processus d’achat, il s’aperçoit qu’il manque un permis ou un certificat d’occupation (« certificat d’habitation »), ou même qu’il y a une ordonnance d’expropriation pour un projet de route, par exemple, ou que la propriété a des charges d’urbanisation, ou qu’une partie de la parcelle doit être donnée ou perdue au profit de l’administration pour l’extension d’une voie publique, etc .

Cette absence d’étude d’urbanisme par le notaire peut être la source de problèmes colossaux pour les particuliers notamment dans les propriétés suivantes :

  • Les propriétés à construire en résidence: Par exemple, le constructeur n’a pas terminé l’aménagement urbain, et l’infrastructure d’urbanisation, et ensuite, il y a des travaux d’urbanisation sans finaliser, qui doivent être complétés, et payés, parfois, par les propriétaires.
  • Propriétés, maisons, ou villas dans des zones rustiques: Ces propriétés se trouvent généralement dans la zone rurale et en dehors des zones urbaines. Ces propriétés, typiquement des villas ou des maisons de vacances peuvent avoir des problèmes tels que :
    • Absence de permis ou de construction de l’habitation principale
    • Absence de permis de construire ou de permis pour une éventuelle extension du bâtiment principal, ou de ses accessoires (piscine, garage, etc.).
    • Problèmes d’identification ou de définition des limites de la parcelle ou du terrain, etc.
    • Pénalités urbanistiques et de construction, amendes ou ordres de démolition, etc.
  • Villas et appartements dans des logements anciens présentant de graves problèmes d’infrastructure ou en attente de développement de projet ou d’amélioration, etc.

Les informations ci-dessus ne seront pas obtenues par un notaire en Espagne.

Malheureusement, en Espagne, les informations juridiques, administratives et urbanistiques concernant la propriété ne sont pas condensées en un seul point d’information, comme devrait l’être le registre foncier. En Espagne, les informations contenues dans le registre foncier, bien qu’essentielles, ne sont pas complètes.

Les informations contenues dans le registre foncier en Espagne ne rassemblent pas toutes les informations nécessaires qui affectent la propriété.

L’avocat a un rôle prépondérant lors d’un achat immobilier en Espagne. Alexis Duc Dodon, avocat français à Madrid, assiste et conseille les professionnels et les particuliers qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Espagne.

CONTRATS ET PAIEMENTS : Le notaire prépare les paiements de la propriété, il ne choisit ni ne prépare les contrats de vente. Ainsi, l’acheteur ne paie pas le prix d’achat au notaire.

En Espagne, les paiements du prix, ou des parties du prix, sont versés aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur.

Chez ADD AVOCATS à Madrid, les clients nous demandent parfois le compte bancaire du notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat, et sont surpris lorsque nous les informons qu’en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements, et que les paiements doivent être versés directement au vendeur, ou à son avocat, ou aux agents immobiliers.

Avocat spécialiste du droit immobilier en Espagne, Alexis Duc Dodon jouit d’une grande expérience, ayant notamment vu vu de nombreuses situations où les venduers découvraient que la publicité foncière n’avait pas été faite.